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物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)包括什么，物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算 美蘭區(qū)房?jī)r(jià)，美蘭區(qū)過冬的人群大部分屬于高素質(zhì)的上層人士，加上熱帶海島的自然優(yōu)勢(shì)，這里可謂是度假勝地。。

物業(yè)費(fèi)是物業(yè)管理服務(wù)公司根據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務(wù)，物業(yè)管理服務(wù)使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議應(yīng)當(dāng)付出的費(fèi)用。物業(yè)費(fèi)包括：物業(yè)管理服務(wù)地區(qū)的綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用、清潔衛(wèi)生費(fèi)用、秩序維護(hù)費(fèi)用、辦公費(fèi)用、物業(yè)共用設(shè)施設(shè)備與共用部位的日常運(yùn)行維護(hù)費(fèi)用與保險(xiǎn)費(fèi)用、物業(yè)管理服務(wù)公司固定資產(chǎn)折舊、管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)、經(jīng)小區(qū)業(yè)主同意的其它費(fèi)用等。

恰逢《物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法》（下稱“辦法”）的出臺(tái)，為物業(yè)管理收費(fèi)提供了法律依據(jù)。根據(jù)“辦法”，物業(yè)管理費(fèi)的構(gòu)成分三個(gè)部份：

一）開始建設(shè)單位繳交的住宅區(qū)公用設(shè)施專用基金；
       二）業(yè)主繳交的住宅維修基金和公用設(shè)備更新儲(chǔ)備金；
       三）業(yè)主繳交的住宅區(qū)公共性服務(wù)費(fèi)。前兩部份，“辦法”已做出明確的繳納辦法，設(shè)立專帳管理，專款專用。

第三部份住宅區(qū)共性服務(wù)費(fèi)，“辦法”也明確了費(fèi)用項(xiàng)目，可如何根據(jù)項(xiàng)目費(fèi)用發(fā)生，確定這部份的物業(yè)管理費(fèi)，筆者就此淺見，與諸位共同商討。
       對(duì)于住宅、樓宇等物業(yè)的管理，現(xiàn)在尚存在不同組織形式的管理方式，不論哪種組織形式的管理，都須發(fā)生管理費(fèi)用，費(fèi)用的來源會(huì)有所不同。現(xiàn)認(rèn)為較為科學(xué)的物業(yè)管理是實(shí)現(xiàn)社會(huì)化、專業(yè)化、市場(chǎng)化、服務(wù)經(jīng)營(yíng)型的物業(yè)管理模式，實(shí)行政府主管部門行業(yè)管理，業(yè)主自治與物業(yè)管理公司專業(yè)服務(wù)相結(jié)合的管理體制，因此管理費(fèi)來源于為主。本著“取之于用戶、用之于用戶，收支平衡，略有結(jié)余”的原則，就是說管理公司所從事的管理活動(dòng)是微利行業(yè)，而依據(jù)《中華人民共和國(guó)公司法》設(shè)立的公司，“公司是以營(yíng)利為目的的社團(tuán)法人”，這一定義包含著特征之一：“公司是以營(yíng)利為目的的經(jīng)濟(jì)組織。”為此物業(yè)管理費(fèi)在定價(jià)、批準(zhǔn)、執(zhí)行過程中，勢(shì)必會(huì)遇到物業(yè)管理公司與業(yè)主在利益上的矛盾和沖突。因此需要政府主管部門行業(yè)管理，協(xié)調(diào)兩者之間的利益。物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算要公開、公平、合理，保證物業(yè)管理有可靠足夠的經(jīng)費(fèi)來源，維持物業(yè)管理良性循環(huán)發(fā)展。

物業(yè)管理費(fèi)的測(cè)算，在堅(jiān)持以上原則和注意處理問題的基礎(chǔ)上，如何測(cè)算，分以下幾個(gè)步驟：

一）根據(jù)住宅區(qū)的規(guī)模、檔次和管理目標(biāo)，設(shè)立崗位，配備相應(yīng)能力的人力資源。

二）估算住宅區(qū)進(jìn)行統(tǒng)一管理，達(dá)到確定的管理目標(biāo)，所發(fā)生的各類各種費(fèi)用。

三）考慮統(tǒng)一管理能取得的社會(huì)效益、環(huán)境效益和經(jīng)濟(jì)效益。
       按照上述步驟和根據(jù)“辦法”中住宅區(qū)公共性服務(wù)包括項(xiàng)目，假設(shè)以年為核算周期，以下發(fā)生的各種費(fèi)用分別設(shè)為：
       1、管理、服務(wù)人員的工資和按照辦法提取的福利費(fèi)（A）
       2、公用設(shè)施、設(shè)備維修、保養(yǎng)和公用設(shè)備日常運(yùn)行費(fèi)（B）
       3、綠化管理費(fèi)（C）
       4、清潔衛(wèi)生費(fèi)（D）
       5、保安費(fèi)（E）
       6、辦公費(fèi)（F）
       7、法定稅費(fèi)（G）。

目前從事物業(yè)管理正常繳納稅費(fèi)有兩項(xiàng)，即營(yíng)業(yè)稅和城建教育附加費(fèi)。由于住宅區(qū)內(nèi)不同類型建筑，建筑標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)格、檔次、配套設(shè)施不同，如住宅、大廈等。因此分?jǐn)偟侥硞€(gè)建筑單體根據(jù)管理檔次要求發(fā)生費(fèi)用不同，所以物業(yè)管理還要根據(jù)不同建筑物功用不同，管理標(biāo)準(zhǔn)、檔次的不同，劃分不同單體發(fā)生費(fèi)用所相應(yīng)的經(jīng)營(yíng)額，分別X1X2X3…XK0因此物業(yè)管理費(fèi)分?jǐn)偟礁鱾€(gè)單體之后，則：X=X1+X2+X3+…+XK

由于公司核算成本費(fèi)用一般以年為單位，可是落實(shí)到收取物業(yè)管理費(fèi)，以年為限則太長(zhǎng)了，一般認(rèn)為以月為單位收取醉佳，醉為合理，所以總經(jīng)營(yíng)額落實(shí)到每月應(yīng)為X/12。那么每月攤到各個(gè)單體建筑分別為X1/12、X2/12、X3/12…XK/12。按總面積分?jǐn)偽飿I(yè)管理費(fèi)，如總面積為S，各單體面積分別為S1、S2、S3、SK，S=S1+S2+S3……+SK0因此測(cè)算公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y=X/12S（單位：元/米2·月）變簡(jiǎn)稱綜合平均指標(biāo)數(shù)。按某單位面積分?jǐn)偟矫總€(gè)單體公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)（單位：元/米2·月）則為：
       Y1=X1/12S1，Y2=X2/12S2，Y3=X3/12S3，…，YK=XK/12SK，K指住宅區(qū)內(nèi)物業(yè)管理K個(gè)獨(dú)立單體建筑。

從上述關(guān)系推論結(jié)果看出，標(biāo)準(zhǔn)綜合平均指標(biāo)數(shù)Y，只是反映物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)的綜合水平，反映物業(yè)統(tǒng)一管理，所應(yīng)達(dá)到的綜合管理水平，用于反映物業(yè)管理水平的高低。Y1Y2Y3……Yk說明公共性服務(wù)費(fèi)分?jǐn)偟絾误w，某單體業(yè)主應(yīng)該繳納的公共性服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，反映物業(yè)管理公共性服務(wù)于某單體業(yè)主管理服務(wù)水平的高低。應(yīng)當(dāng)指出，上述指標(biāo)只是反映同一時(shí)空，相同條件物業(yè)管理的管理服務(wù)水平，但是兩個(gè)住宅區(qū)不可能存在于同一時(shí)空，相同條件，因此不能絕對(duì)地用于比較兩個(gè)住宅區(qū)管理服務(wù)水平，要比較只是相對(duì)而言，還因?yàn)槲飿I(yè)管理不是某一時(shí)間的，而是一個(gè)長(zhǎng)時(shí)間的過程。這里也提出比較物業(yè)管理學(xué)的理論體系問題。

以上就是物業(yè)費(fèi)的有關(guān)內(nèi)容，希望能幫助到您。物業(yè)費(fèi)牽扯到的費(fèi)用比較多，大家只有了解清楚，才能做到明明白白消費(fèi)。更多物業(yè)費(fèi)有關(guān)知識(shí)，盡在房天下知識(shí)！

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