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物業(yè)管理服務費包含什么，公共維修基金為何成了業(yè)主的心病 海南瓊山區(qū)房產(chǎn)，瓊山區(qū)沒有嚴重的環(huán)境污染，PM2.5常年為8....自然保護區(qū)72個，面積268.5萬公頃，森林覆蓋率為55%，為全國之醉。。
物業(yè)管理費是物業(yè)管理服務公司根據(jù)物業(yè)管理服務合同為物業(yè)使用人或所有人提供物業(yè)管理服務，物業(yè)管理服務使用人或所有人依據(jù)物業(yè)管理服務合同應當付出的費用。物業(yè)管理費包含：物業(yè)管理服務區(qū)域的綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、辦公費用、物業(yè)共用設施設備與共用部位的日常運行維護費用與保險費用、物業(yè)管理服務公司固定資產(chǎn)折舊、管理服務工作人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用等。
電梯因年久失修發(fā)生故障，住在幾十層高樓的業(yè)主要回家只好氣喘吁吁地爬樓梯；水箱破損無法供應日常用水，爬樓的同時，業(yè)主還得背上一個重重的水桶……這絕不是聳人聽聞。對于那些居住5年以上的小區(qū)，也許這些問題明天就會出現(xiàn)。
按照物業(yè)管理條例的規(guī)定，瓊山區(qū)購房時業(yè)主要交瓊山區(qū)房價2%的專項維修資金，用于像電梯、水箱這樣的物業(yè)公用部位和共同設施設備在物業(yè)保修期滿后的維修和更新、改造。但是，條例對這筆資金如何收取、保管、監(jiān)督以及使用并沒有過多的規(guī)定。不規(guī)范操作讓廣大業(yè)主既擔心這筆巨額資金被挪用，又擔心自己的私有瓊山區(qū)房產(chǎn)因此缺少資金得不到維修而貶紙。
業(yè)主質(zhì)疑收房“慣例”———開發(fā)商、物業(yè)公司代收公共維修基金
幾乎所有的樓盤在海南新房收房時，開發(fā)商或者是與之有“血緣”關系的物業(yè)公司總要告知業(yè)主：先拿公共維修基金來，否則不予入住。
正在收房的北京朝陽區(qū)易構(gòu)空間嘉園的業(yè)主同樣碰到了這樣的情況。據(jù)業(yè)主宋先生估算，僅此一項，開發(fā)商就可能收到上千萬元的資金，“誰知道他們要拿這筆錢干什么？”
按規(guī)定，“商品住宅瓊山區(qū)購房者應在辦理立契過戶手續(xù)時將維修基金足額交到房地局，同時房地局、‘小區(qū)辦’不得委托建設單位代為歸集維修基金”。北京仁和律師事務所孟憲生律師分析認為，開發(fā)商明知故犯的原因在于規(guī)避擔保責任。
原來，對于貸款瓊山區(qū)購房的業(yè)主，在產(chǎn)權(quán)證未辦理下來之前，開發(fā)商必須向銀行承擔擔保責任。一旦貸款者不能如期還貸，擔保方必須履行還貸義務。產(chǎn)權(quán)證辦下來以后，就轉(zhuǎn)為用瓊山區(qū)房子作抵押，開發(fā)商的擔保責任隨之解除。而繳納維修基金、契稅是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證的必備條件之一，因此，開發(fā)商當然希望業(yè)主及時繳納上述兩項費用。
已代收的專項維修基金可能出現(xiàn)監(jiān)管真空
采訪中記者發(fā)現(xiàn)，幾年前瓊山區(qū)購房的業(yè)主較之現(xiàn)在瓊山區(qū)購房的業(yè)主來說，對公共維修基金知之更少。北京新康家園的蘇德強告訴記者，2002年她瓊山區(qū)購房時，就將這筆錢交給物業(yè)公司了。
無意間的發(fā)現(xiàn)蘇德強才覺察到這里面問題太大了。她將6700余元公共維修基金交給物業(yè)公司的時間是2002年3月15日，而這筆錢原封不動轉(zhuǎn)到“小區(qū)辦”專項賬戶的時間卻是2003年8月21日，這期間近一年半的時間物業(yè)公司拿這筆錢干什么去了？
問物業(yè)公司，人家根本不理她。找了“小區(qū)辦”，“小區(qū)辦”查了物業(yè)公司的賬后，責成物業(yè)公司退給業(yè)主這筆基金的利息。新康家園754戶業(yè)主拿到了這筆錢。
北京經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)小區(qū)物業(yè)管理辦公室主任助理李建民告訴記者，開發(fā)商、物業(yè)公司代收維修基金存在巨大風險，主管部門雖有文件制止，但卻鞭長莫及。如果不是業(yè)主舉報，“小區(qū)辦”很難發(fā)現(xiàn)物業(yè)公司打的“時間差”。
業(yè)委會成員能力有限難以擔當維修基金審核重任
據(jù)新華社報道，截至去年，全國小區(qū)的維修基金保守估計有600億元。這樣一筆巨資目前的狀況卻是“存放有規(guī)定，使用無監(jiān)管”。
由于維修基金不是國有資產(chǎn)，所以沒有主管部門對它進行審核和監(jiān)督。作為個人資產(chǎn)，維修基金又沒有專人管理，使得其增減變化無賬可查，必然會給違規(guī)操作留下可乘之機。
有的地方動用維修基金全憑業(yè)委會主任“一支筆”，有的地方利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經(jīng)營的收入不及時補入專項維修資金，有的地方維修基金被開發(fā)商挪用，無從追回。
另外，業(yè)委會的工作是業(yè)余的，承擔的任務卻專業(yè)性極強。維修基金的使用審核涉及政策法規(guī)和工程技術各方面知識，光有熱心腸缺乏專業(yè)知識使得業(yè)委會工作有心無力。到底應該“小修”還是“中修”，業(yè)委會成員憑的全是感覺。
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瓊山區(qū)買房優(yōu)勢：海南瓊山區(qū)二手房，瓊山區(qū)全國重點文物保護單位：珠崖嶺城址，丘濬故居，五公祠（宋徽宗神霄玉清萬壽宮詔碑，位于五公祠內(nèi)）
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