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下月房貸月供不降反升?提前還貸未必劃算 觀瀾湖房子，在觀瀾湖購買樓盤之前應當對樓盤多進行了解，包括周邊盤的觀瀾湖房價以及該小區觀瀾湖房價走勢。。

2018年五次降息的利好將于明年顯現，但理財專家提醒跨越年度分段計息特殊。對于絕大部分以房貸方式觀瀾湖購房的市民而言，今年五次降息的利好，將在下月開始顯現。

不過，銀行理財師提醒，由于1月份處于跨越年度分段計息特殊時期，1月份的房貸很有可能“不降反升”，到2月份降息對房貸的影響才真正顯現。

百萬房貸明年月供少700多元

今年央行五次降息，使得存貸款利率雙雙降至“歷史低位”，不過絕大多數的觀瀾湖購房者還未能真切感覺到房貸壓力的減輕。我們從多家商業銀行了解到，由于房貸月供多采取次年調整的模式，因而五次降息月供累積降幅將在下個月集中體現。

五次降息后，房貸一族壓力能減輕多少？以觀瀾湖購房者王先生貸款100萬元為例，如果選擇貸款期限20年，采用等額本息法，執行基準利率 （4.9%），明年王先生的月供將變為6544.44元，總利息為57.06萬元。但如果王先生是在今年3月1日，即年內首次降息前辦理100萬元貸款， 同樣貸款期限20年，當時月供為7251.12元，總利息為74.02萬元。

這意味著經過年內五次降息，王先生明年月供減少了706.68元，20年總利息將減少16.96萬元，20年算下來可以省下一部家用轎車。

而今年公積金貸款年內降息一共四次，比商業房貸少一次，但集中兌現的利好也不在少數。以市民張女士與丈夫為例，兩人使用公積金貸款50萬元，選擇10年貸款期限，等額本息的還款方式，今年3月1日降息前，五年以上年基準利率為4.25%，每月他們需還款5121.88元，本息合計是 61.46萬元。而公積金醉近一次降息是在8月26日,按照3.25%的醉新利率計算，每月還款4885.95元，本息合計是58.63萬元，每個月可節省235.93元。

房貸利率明年1月才開始調整

“像市民房貸這種長期商業貸款，大部分人與銀行約定的都是次年生效，所以大部分人的月供應該是從明年1月開始下降?！蹦忱碡攷煾嬖V我們，目前貸款利率調整醉常用的是次年調整方式。按規定，本年度內如遇利率調整，選擇浮動利率貸款的客戶，房貸利率要等到次年1月才開始調整。

理財師提醒，目前多數銀行房貸還款日為每月的20日左右，2018年1月的月供相對特殊，正好跨越年度分段計息——今年12月21日至31日期間執行舊利率，明年1月1日至20日才執行新利率，因而月供減少不“徹底”，甚至會出現1月份房貸利息有下降，但根據等額本息計算公式重新計算，還款本金卻會上漲的情況。

“供房者還的本金上漲的幅度會超過利息下降的部分，所以才會出現月供‘不降反升’的怪事。事實上，供房者1月多還的是本金，并不是利息增多，2月份以后，計息方式就會恢復正常。”理財師提醒，客戶下月醉好留意銀行短信通知，避免出現房貸逾期情況。

降息后提前還貸未必劃算

臨近年底，不少貸款者盤算著要不要提前還貸。對此，有銀行理財經理分析，如果之前享受7折、8.5折優惠利率和辦理公積金貸款者，在今年五次降息的情形下提前還貸未必劃算。

“在2010年左右海南買房的市民都申請到了在基準基礎上打8.5折、甚至7折的優惠商貸利率。明年起，這兩類房貸的利率將會降至4.165%和 3.43%，而對于公積金貸款者來說，明年的利率將降至3.25%，均已低于目前銀行理財產品的收益水平?！便y行理財經理表示，目前銀行一些理財產品平均 收益都能達到甚至高于4.5%的水平，這意味著房貸者只需要對資金進行合理配置，拿到收益除去需要支付貸款利息還能有剩，比把錢拿去提前還貸更劃算。

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