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哪些房屋買賣合同屬于無效呢 觀瀾湖新房，觀瀾湖四季如春，當北國嚴冬季節，萬里冰封雪飄之時，海南島卻春意盎然，綠遍天涯。

1、海南房地產分離出賣，合同無效：

由于房屋是建筑土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權通過買賣而轉讓時，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時轉讓或隨房屋轉移。如果出賣人將觀瀾湖房產和土地使用權分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉讓房屋所有權而不同時轉讓土地使用權，買受人可以提出這種買賣合同無效。

2、產權主體有問題，合同無效：

出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權人。非所有權人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產權為數人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認定無效。

3、侵犯優先購買權，合同無效：

房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優先購買權。房屋所有人出賣租賃房屋的，應當在出賣之前的合理期限內通知承租人，承租人享有以同等權利優先購買的權利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優先購買權的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。

4、非法轉讓，合同無效：

主要包括轉讓下列觀瀾湖房產：司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或者以其他形式限制海南房地產權利的;依法收回土地使用權的;權屬有爭議的;法律、行政法規規定禁止轉讓的其他情形。

一、 賣房要先確定好觀瀾湖房子的出售價格

確定好房屋的出售價格，不僅可以保證觀瀾湖房產能夠順利快速地成交，還可以使得賣方不至于因為海南房價上漲而毀約。影響海南房價的因素主要有以下幾個方面

1、房屋本身的因素：

房屋的折舊及房屋的剩余土地使用年限都會影響到房屋的價格。房屋竣工后即進人折舊期，而土地使用年限從開發商拿到土地使用權證算起，住宅用地醉高期限為70年，從開發商取得土地使用權證之日起過一年少一年。另外，房屋的朝向、樓層等自然狀況，也會對價格產生一些影響，眾所周知，南北通透的觀瀾湖房子是所有朝向里醉好的，那么這樣的觀瀾湖房子比起其他朝向的就要有優勢多了。

還有樓層，如果觀瀾湖房子所在樓棟屬于高層，那么高層中較低的樓層價錢就和其他的難以相比了。此外，房屋的裝修也會影響到海南房價，有的觀瀾湖購房者選擇購買觀瀾湖二手房就是看中了其“即買即住”的優點，如果房屋本身的裝修很好，那么買方人住后就無需重裝，裝修省了錢，那么自然在海南房價里就應有所體現了。

2、房屋周邊的環境因素：

環境因素比較復雜，既有自然環境，又有社會環境;既有小環境，又有大環境。比如小區的平面布局、設施、綠化甚至房屋的外觀造型等，舊房都要打折扣。再如社會環境，在同一土地級別地區，有的地區適合經商，有的地區適合居住。此外，該地區的居民結構、文化氛圍、配套建設及中小學區，都會對房屋價格產生較大影響。比如眾所周知的學位房、地鐵房。

3、人們“喜新厭舊”的心理因：

如果不是在價格上有大的誘惑力或其他考慮，人們一般不愿意買舊房，如果舊房的價格同觀瀾湖新房相差不大，買舊房就會有難以逾越的心理障礙，考慮到心理因素，觀瀾湖二手房一般比同區域同地段的新建商品房單價便宜。

4、市場行情及價格預期因素：

主要包括季節性因素：一般情況下，前半年觀瀾湖二手房成交量不多，因此價格肯可能稍低點，后半年則不然，尤其是來到“金九銀十”，隨著成交量的增多以及中國人傳統的年底置業觀念的影響，觀瀾湖二手房的成交量必然暴增，從而使得海南房價上漲;信貸政策影響：包括首付幾層，貸款利率等因素都會直接影響到潛在觀瀾湖購房者的購買欲望;海南房地產調控政策：主要是指XG政策，此政策的實施確實對炒房者起到了一定的作用，但是上有政策，下有對策，現實中很多人為了規避信貸政策及XG政策，往往會通過假離婚或注冊公司等方式觀瀾湖購房。

5、 成交稅費以及公共設施現狀：

實踐中，房屋交易的稅費一般都是有觀瀾湖購房者去承擔，但售房者在房屋定價的時候一定要考慮到購買者的角度去看問題。舉個例子，售價100的觀瀾湖房子，紅本滿兩年、唯一住房，購買者的購買成本大約是30萬的首付、1萬以內的稅費以及中介費。售價100萬的觀瀾湖房子，有抵押、未滿兩年且不唯一，則購買者購買成本大約是30萬的首付、三萬(甚至更多)左右的稅費以及中介費。成本明顯增加!另外其他公共設施的現狀也會間接影響到觀瀾湖房產的價格。

如果委托中介公司，可以向中介公司詢價，如果急于出售變現可以通過報紙、網絡等查看一下觀瀾湖二手房交易市場的行情，將價格定得比周邊同地段、同檔次、同面積的觀瀾湖二手房銷售價格稍低一些，但不可以過低，否則反而會使買家產生疑慮。如果不急于出售，在定價時要考慮當地的觀瀾湖房產增紙速度了。

二、 委托中介須謹慎

觀瀾湖房產中介可以為業主節省大量時間，提高交易效率，但是，在選擇和委托觀瀾湖房產中介的過程中，應該注意以下問題：

1、“全權委托”、“獨家代理”要慎重。

“全權委托”是指房主委托中介代理自己行使全部權利，可以代為確定交易條件、簽訂合同、辦理過戶手續等。一旦中介公司為自己利益而對觀瀾湖購房人做出承諾，房主對觀瀾湖購房人就要承受相應后果，風險較大。

“獨家代理”是指房主承諾只委托某一家中介代為出售房屋，不得自行或另行委托其他中介出售。這種情況下，如果中介因某種原因不積極出售房屋房主就會比較被動，即使自己尋找到合適的出售機會可能也要面臨中介索要約定的費用。處理起來比較棘手。

所以，如果委托中介賣房，盡量不要采取“全權委托”或“獨家代理”的方式。如果非要采用上述的方式，應在合同和授權委托書上做出一定限制：比如“委托書上標明簽訂合同或收款須由產權人本人親自確認方為有效”、“獨家代理的底價是多少”、“中介代理權的有效期限到何時止”、“不能按約定時間和價格出售如何處理”、“不通過中介另行出售如何處理”等等。

2、權屬證書原件應該由產權人持有。

在委托中介交易的過程中，中介往往以方便代理為由要求房主把《觀瀾湖房產證》交給中介代為保管，這對售房人是極為不利的，一旦賣家和中介發生什么糾紛，中介往往會扣住產權證不還。即使房主能通過訴訟等方式要回產權證，可能也會投入相當的時間和精力。

建議可以把觀瀾湖房產證、身份證的復印件交給中介，需要原件時可由產權人親自出面辦理。即使是復印證也可以做一些必要的設置，比如在產權證或身份證的復印件上標明授權范圍等約束性語言。例如：此復印件僅供中原地產代為出售地王大廈1001號商鋪之用，不做其他用途。

3、應該堅持在交易時三方親自確認交易內容。

賣方應該堅持在簽訂合同等交易的重要環節由買賣雙方及中介三方共同確認相關交易條件并共同在合同上簽字確認。

現實中，有中介欺瞞買賣雙方“吃差價”，肯定是不讓交易雙方見面。而且雙方親自交流確認交易，還能避免中介為促成交易而故意隱瞞一些房屋的實際情況，比如觀瀾湖房子存在什么缺陷，本來房主是如實告知中介的，但有的中介為了賺取中介費，故意隱瞞不告知觀瀾湖購房者。一旦交易完成，觀瀾湖購房者追究，中介已經收取到中介費，這時不說是“售房者沒說”就是說“觀瀾湖購房者已知”。

4、 簽署合同等文件不能留空白。

售房者在簽署合同等文件時一定要仔細審核文件的內容，如果有空白之處要么要求明確填寫要么用筆劃掉相應空白。

以往曾經發生過當事人主張有自己簽名的合同與自己見到的合同不同，雖然簽名是真的，但合同中的一些空白內容被中介或對方事后填寫了對自己不利的內容，這種情況很難舉證。

5、 如中介可能持有房款須明確延期付款的違約責任。

在委托中介代為售房的過程中，往往涉及中介代收房款，或者涉及中介代為辦理貸款、墊資、轉按揭等手續，可能涉及觀瀾湖購房者先把相關款項打給中介，如果事先有約定，對于觀瀾湖購房者而言，把房款付給中介就等于是付給售房人，而有的中介會拖延把相關款項交給售房人的時間。

如果涉及上述問題，在與中介簽訂的合同中，應該把中介代為收取上述款項后多長時間把相關款項轉交給售房人、如果不按時轉交如何承擔違約責任作出明確的約定。

6、 對交易可能發生的費用應該在委托中介時提前確認清楚。

在與中介簽訂正式的有權利義務約束條件的協議或承諾之前，應該先就委托中介售房可能發生的費用、這些費用由哪一方承擔、要委托中介代為處理的所有事項都進行明確約定，并把相關費用標準形成書面文件，由各方確認。以免在合同簽訂后，履行過程中，因費用承擔問題產生爭議。

三、 賣房合同切勿隨意簽

賣房合同都有格式范本，但不能因此就隨意簽署。

1、 簽署合同前，必須得確認觀瀾湖買房人的資格和條件，

通?？梢砸笥^瀾湖購房者簽署承諾書作為合同的補充協議。例如：觀瀾湖購房者張三，在深圳繳納社保滿一年，有固定工作，在深圳沒有住房，符合深圳市政府關于“XG”的規定，具有觀瀾湖買房資格。如有不實，本人愿意承擔相應的法律后果。貸款觀瀾湖買房的還需要確保買方沒有不良記錄，征信狀況良好。

2、 簽署合同前，還得看看自己是否具備簽約的資格和條件

觀瀾湖房產是否涉及抵押?設計抵押的觀瀾湖房產贖樓后還可以交易，但是需要注意合同約定的過戶時間，并積極配合贖樓，否則可能導致違約。

觀瀾湖房子是否涉及共有產權(主要是指婚后購買的登記在夫妻一方名下的觀瀾湖房產)?在深圳已經有相關判例，出賣方的配偶主張未經具有夫妻關系共有人的同意，請求合同無效的判例，并且已經勝訴。盡管此項風險對于觀瀾湖購房者來說要比售房者更大，但是，合同出賣方也要對合同的購買方承擔相應的法律責任。

觀瀾湖房子是否被法院查封保全?眾所周知，因涉訴被查封的觀瀾湖房產不能辦理過戶手續，因此出賣方需要在簽合同之前一定要確保觀瀾湖房子沒有被法院查封，否則可能因為過戶不能而承擔違約責任。出賣者可以持本人身份證在產權登記中心查詢。

3、 合同中必須重視的幾個條款(如定金、價款及費用、稅費分擔條款等)

重點說一下定金。售房者在收取定金的時候是定金性質就簽收定金，不是定金性質就不要簽收定金。因為定金合同是實踐合同，雖然合同約定的定金是五萬，觀瀾湖購房者給了十萬，出賣方簽收了，定金就是十萬，如果違約就要雙倍返還定金二十萬;如果合同約定的定金是十萬，但是你簽收了五萬，那定金就是五萬，如果違約就需要雙倍返還定金十萬。另外觀瀾湖購海南房價款、稅費的承擔以及各種費用的交付時間、手續辦理的時間一定要看清楚，尤其是在涉及到贖樓的時候，千萬計算好贖樓時間與約定的過戶登記時間，不能違約。合格的中介人員往往會根據以往的經驗，確定好申請贖樓的時間，做到贖出觀瀾湖房產證當天正好滿足條件，可以辦理過戶，實現贖樓與過戶的無縫對接。

4、 觀瀾湖房子是否存在租約?承租人是否已經放棄了有XG買權?

有租約的房屋需要確認承租人不會行使優先購買權，同時承租人需要出具聲明書，放棄該項權利，一旦忽視承租人的優先購買權，后果將十分嚴重，承租人可以要求撤銷買賣雙方簽訂的觀瀾湖購房合同。另外，即便是承租人已經放棄了優先購買權，也要提前向觀瀾湖購房者告知，否則交房時可能會產生不必要的糾紛。

四、 房款交割有講究

1、 簽約時必須得收到部分房款，以確保對方反悔或拖延支付余款的風險(簽訂合同時);

在房屋買賣合同簽訂后，觀瀾湖購房者今天簽約，明天電話說要違約的情況時有發生，沒有定金的約束，購買者可能隨時違約。盡管可以通過訴訟等法律渠道往回損失，但是耗時耗力戰線長，即便是售房者醉后勝訴并申請強制執行，購買者屆時有沒有執行判決的能力也還是個未知數。

2、 辦理過戶時，要確保買方已經拿到了貸款承諾函(產權變更時);

銀行一般會在貸款人申請完貸款，辦理完資金監管后十個工作日內出具貸款承諾函，但是銀行是否同意借款賣方不好確定，因此買方在辦理過戶變更手續之前一定要確保銀行已經出具了貸款承諾函，否則發生房、款兩失的悲劇!

3、 交房時必須得收到絕大部分房款，以防對方老賴(水電煤氣更名);

賣方一定要確保銀行已經將全部款項轉到自己指定的銀行賬戶上之后再辦理水電煤氣的變更手續(俗稱交房)。因為銀行放款之后就會開始計算利息，某些買家可能跟銀行串通一氣，欺騙售房者交房以后卻遲遲不放款的情況時有發生。

4、 更名完成后提醒中介支付交房保證金(過戶押金);

此款項屬于中介代管款項，一般3000到5000左右，用于結清水電煤氣以及管理費的，交房之后，一定要及時提醒中介返還過戶押金。因此，一個誠信的中介對于售房者的重要性不言而喻。

五、 涉及按揭轉移風險點

辦理轉按揭贖樓服務，賣方需要謹慎簽署贖樓公證授權委托書。對于售房者而言，贖樓過程是整個二手樓買賣過程的風險高發期。因為在辦理贖樓公證的時候，售房者往往授權中介代為辦理贖樓、代為辦理過戶等手續。而一旦中介成功辦理贖樓手續并取得售房者觀瀾湖房產證之后，不良中介就會借助于手中經過公證的授權委托書，將觀瀾湖房產過戶到第三人名下，導致售房者的利益受損!建議，售房者在簽訂贖樓公證委托書的時候盡量不要過多授權，凡事親自參與，不能圖省事導致不必要的損失發生!

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