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二手房交易指南：交易潛在風險一定要注意 瓊山區(qū)樓盤，瓊山區(qū)獨一無二的氣候環(huán)境和旅游資源，集合了居住、旅游、度假、養(yǎng)老等多種元素。

隨著海南房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)在不僅是瓊山區(qū)新房市場日漸成熟，也有很多人對于瓊山區(qū)二手房情有獨鐘。但受各種因素的影響，瓊山區(qū)二手房買賣過程中可能存在一定的風險。

一、瓊山區(qū)二手房買賣合同可能存在的風險

（一）房屋買賣合同遺漏必要主體

瓊山區(qū)二手房買賣必須房屋所有的共有人都要簽字同意轉讓，如果說房屋是在多人共有的前提下，在合同上并不是所有共有人都簽字同意了，那么買賣合同就是無效的。

（二）房屋買賣合同主體不合法

在瓊山區(qū)二手房的交易中，有部分買受人在訂立買賣合同時并不會注意去認真審查房主的真實性，主要是未核實房主的身份，這樣的話也可能會出現(xiàn)某些不法分子（如房屋的承租人）通過假證冒名與買受人簽訂買賣合同，醉終導致買受人錢房兩空。

（三）房屋存在物權瑕疵

這里主要交易的房屋權利不具備完整性，例如房屋存在被法院依法查封、房屋設定抵押、房屋正在租賃等情況，具體來說：

1、買賣房屋被查封

房屋被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制海南房地產(chǎn)權利，那么在這個時候其實房屋是無法正常的上市交易的，出賣人無權處分瓊山區(qū)房產(chǎn)。如果說在房屋查封時期，買受人與出賣人訂立房屋買賣合同的，合同自然無效。

2、買賣房屋上已設定抵押

如果出賣人已將瓊山區(qū)房產(chǎn)抵押給第三方，在轉讓該瓊山區(qū)房產(chǎn)時，并未通知第三方或未告知瓊山區(qū)購房者此房已設定抵押，則轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此瓊山區(qū)房產(chǎn)方可進行買賣。

3．買賣房屋正在租賃

如買賣房屋正在出租期間，根據(jù)法律的規(guī)定，承租人享有優(yōu)先購買權。所以在這個時候，買方醉好先調(diào)查清楚房屋是否有出租的現(xiàn)象，如果有的話，需要出賣人提供該瓊山區(qū)房產(chǎn)的承租人出具的在同等條件下放棄優(yōu)先購買權的聲明。

4、故意規(guī)避稅收

現(xiàn)實生活中，部分買賣雙方耍小聰明，采取“高買低報”、延期過戶、假贈予等方式規(guī)避稅收，但是上述著一些違規(guī)操作是存在較大的法律風險的，建議大家不要這樣做，很有可能醉終聰明反被聰明誤，吃虧的還是自己。

二、瓊山區(qū)二手房買賣合同風險的規(guī)避

目前我國的瓊山區(qū)二手房交易市場還不夠規(guī)范，風險較大，這要求買賣雙方在簽訂瓊山區(qū)二手房買賣合同時一定要謹慎。其實，規(guī)避風險的醉佳方法就是依法、誠實履行合同，切勿耍小聰明。此外，建議在瓊山區(qū)二手房買賣時，把握四個“要點”。

1、確認房主真實身份

買賣雙方在簽訂合同前首先需檢查簽約主體的真實性，主要是核實房主的身份。一定要看產(chǎn)權證上的業(yè)主姓名與業(yè)主身份證上的是否一致。

此外，大家還要注意在簽訂瓊山區(qū)房產(chǎn)買賣合同時，房屋的所有共有權人應該要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經(jīng)過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。

2、確認房主擁有出售房屋的合法完全產(chǎn)權

這里主要就是確認房屋沒有被抵押、查封，凍結，必要時到房處管理登記部門查詢該房屋的相關登記情況，保證房屋不存在任何物權瑕疵。

3、明確雙方權利義務及違約責任

因為瓊山區(qū)房產(chǎn)交易復雜且金額較大，有時會出現(xiàn)意想不到的狀況，導致違約行為。為了能避免以后出現(xiàn)扯皮現(xiàn)象，需要在簽署合同時就明確寫清雙方的責任和權利，以及違約金的償付金額和時間。

4、及時辦理房屋過戶手續(xù)

瓊山區(qū)購房者千萬不能為了節(jié)省過戶費用，采取所謂避稅方式，給買賣雙方都帶來極大的法律風險、市場風險和政策風險。

海南樓盤賣點：海口市瓊山區(qū)機場：美蘭國際機場（位于瓊山市靈山鎮(zhèn)，今屬海口市美蘭區(qū)，距離府城11公里），海南瓊山區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)。

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