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物業(yè)管理中的常見(jiàn)糾紛及分析，物業(yè)投訴熱線 瓊山區(qū)購(gòu)房，瓊山區(qū)什么樣的樓盤不能買？從環(huán)境、治安、房屋質(zhì)量等方面分析有很多房子是千萬(wàn)不能入手的，具體有哪些房子是不適合居住的呢？

小區(qū)業(yè)主和物業(yè)存在異議，想要維權(quán)的時(shí)候，可以直接撥打工商電話：12315，或是通過(guò)114查詢當(dāng)?shù)氐姆抗芫蛛娫掃M(jìn)行投訴。此外，還有別的維權(quán)途徑可以供小區(qū)業(yè)主們參考：向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)進(jìn)行投訴；向物業(yè)的行政主管機(jī)關(guān)（房管局、住建委）投訴，借助行政力量解決；向新聞媒體提供線索，進(jìn)行曝光；提請(qǐng)司法訴訟。

物業(yè)管理中的常見(jiàn)糾紛及分析

一、前期物業(yè)管理

前期物業(yè)管理的糾紛一般集中在以下兩種：

（1）業(yè)主以其未簽訂前期物業(yè)管理合同為由而拒絕履行合同。

分析：前期物業(yè)管理合同是指在業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效前，瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)委托物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理而與其簽訂的合同。它不同于普通物業(yè)管理合同是由業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂，而是由瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)直接與其選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂。這是因?yàn)椋谇捌谖飿I(yè)管理期間，由于業(yè)主入住率尚不能達(dá)到法規(guī)、條例規(guī)定的成立業(yè)主自治組織（業(yè)主委員會(huì)）的標(biāo)準(zhǔn)，作為此時(shí)物業(yè)醉大業(yè)主的瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為維護(hù)整個(gè)物業(yè)的正常運(yùn)作，代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，其效力及于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主。在實(shí)務(wù)中，瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在與業(yè)主簽訂瓊山區(qū)購(gòu)房合同時(shí)，往往將已經(jīng)簽訂的前期物業(yè)管理合同作為瓊山區(qū)購(gòu)房合同的附件（《上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例》將其規(guī)定為“應(yīng)當(dāng)”），這樣，業(yè)主實(shí)際上已對(duì)前期物業(yè)管理合同作出了接受承諾。本案中，由于前期物業(yè)管理合同的特殊性，該業(yè)主拒付物業(yè)管理費(fèi)的理由并不成立，在享受了物業(yè)管理服務(wù)后，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的繳納物業(yè)管理費(fèi)的義務(wù)。

（2）物業(yè)管理企業(yè)利用前期物業(yè)管理的特殊性侵犯業(yè)主的合法權(quán)益。

分析：根據(jù)現(xiàn)行有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、條例，前期物業(yè)管理合同的期限，應(yīng)至業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同生效為止。因此，有必要在今后的物業(yè)管理專項(xiàng)立法中，規(guī)定前期物業(yè)管理的醉長(zhǎng)期限（2-3年），以堵塞漏洞。另外，由于業(yè)主沒(méi)有實(shí)際參與前期物業(yè)管理合同的簽訂，不排除開(kāi)發(fā)商與前期物業(yè)管理企業(yè)在合同其它事項(xiàng)中作出有損業(yè)主利益的約定。對(duì)此，瓊山區(qū)房地產(chǎn)律師認(rèn)為，可參照《合同法》中有關(guān)格式條款的規(guī)定，瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商首先有義務(wù)提請(qǐng)業(yè)主注意相關(guān)條款，并按照對(duì)方要求對(duì)該些條款作出說(shuō)明;其次，條款中有違反《合同法》第五十二條、第五十三條規(guī)定情形的，該條款當(dāng)然無(wú)效;對(duì)條款的理解發(fā)生爭(zhēng)議的，應(yīng)作出對(duì)瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和前期物業(yè)管理企業(yè)不利的解釋，以維護(hù)作為弱勢(shì)一方業(yè)主的權(quán)益。

二、物業(yè)管理企業(yè)是否有權(quán)停水、停電

物業(yè)內(nèi)的水、電供應(yīng)是由相關(guān)的供水、供電部門負(fù)責(zé)的，作為物業(yè)管理服務(wù)單位的物業(yè)管理企業(yè)是無(wú)權(quán)擅自停止對(duì)業(yè)主日常生活至關(guān)重要的水、電供應(yīng)，否則即是對(duì)業(yè)主的侵權(quán)。在實(shí)務(wù)中，物業(yè)管理企業(yè)往往受有關(guān)部門委托代其收取水、電費(fèi)，但也只是代收費(fèi)用而已，有關(guān)部門并未授權(quán)物業(yè)管理企業(yè)能停止對(duì)業(yè)主供水、供電。因此，物業(yè)管理企業(yè)停止對(duì)業(yè)主供水、供電，沒(méi)有任何法定或約定的授權(quán)，如果造成業(yè)主損失，即構(gòu)成侵權(quán)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

三、業(yè)主人身或財(cái)產(chǎn)受到損害，物業(yè)管理企業(yè)是否應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任

分析：由于我國(guó)尚無(wú)統(tǒng)一的關(guān)于物業(yè)管理企業(yè)保安職責(zé)的法律規(guī)定，從各地方法規(guī)、規(guī)章、政策性文件的規(guī)定來(lái)看，保安的職責(zé)主要是在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為維護(hù)區(qū)內(nèi)的公共秩序和安全而采取的一定安全防范措施，其目的是為了保障管理區(qū)域內(nèi)的財(cái)物不受損失，人身不受傷害，工作、生活秩序正常。因此，在判斷此類案件時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)是否盡到了保安職責(zé)就是關(guān)鍵之處。

一般而言，如果在物業(yè)管理合同中明確約定了物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到何種程度的保安責(zé)任，并對(duì)該種程度的標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)賠償作出特別約定，在不違反法律、法規(guī)的前提下，糾紛的處理就以雙方約定為準(zhǔn)。但在實(shí)務(wù)中，物業(yè)管理合同往往并沒(méi)有對(duì)物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到的保安責(zé)任作出明確約定，對(duì)此，瓊山區(qū)房地產(chǎn)律師認(rèn)為，此時(shí)判斷物業(yè)管理企業(yè)是否盡到保安職責(zé)的關(guān)鍵就在于其是否盡到了勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。因?yàn)榘踩?、和平、寧?kù)o的小區(qū)生活環(huán)境是業(yè)主在入住物業(yè)時(shí)所首先考慮，而業(yè)主也往往是基于這種信賴而選擇物業(yè)管理企業(yè)的，同時(shí)，業(yè)主在支付的物業(yè)管理費(fèi)里也已包括了保安費(fèi)用，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)盡到的就不僅僅是普通的一般注意義務(wù)，而應(yīng)該是勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)。判斷物業(yè)管理企業(yè)是否盡到勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，可以參考以下標(biāo)準(zhǔn)：1、物業(yè)管理企業(yè)是否切實(shí)履行了物業(yè)管理合同約定的或者是與其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)相適應(yīng)的保安措施;2、物業(yè)管理企業(yè)的保安制度及保安人員的配備是否完備、合理，是否符合了有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及物業(yè)管理合同約定的要求;3、物業(yè)管理企業(yè)雇傭的保安人員是否勤勉盡職，是否保障了安保設(shè)備的正常運(yùn)作;4、當(dāng)有意外情況發(fā)生時(shí)，能否及時(shí)采取相應(yīng)合理措施;5、當(dāng)業(yè)主提出合理懷疑或指出不足時(shí)，能及時(shí)加以改進(jìn)。上述案例中，夏某某等人認(rèn)為“新獨(dú)院”公司違約，沒(méi)有盡到保安責(zé)任，要求該公司賠償損失。因雙方?jīng)]有就保安責(zé)任作任何特殊約定，在此情況下，綜合現(xiàn)有證據(jù)，“新獨(dú)院”公司已經(jīng)盡到了勤勉、謹(jǐn)慎的注意義務(wù)，故夏某某等人的請(qǐng)求無(wú)法得到法院的支持。

四、業(yè)主擅自搭建問(wèn)題的處理

分析：根據(jù)建筑物區(qū)分所有理論，業(yè)主對(duì)自己購(gòu)買的物業(yè)享有專有所有權(quán)，是一種排他的支配權(quán)。在積極方面表現(xiàn)為，可以自主占有、使用、收益、處分;在消極方面表現(xiàn)為，有權(quán)排除他人妨害、請(qǐng)求停止侵害、賠償損失的權(quán)利，區(qū)分所有權(quán)人可以自主地行使這兩方面的權(quán)利，無(wú)須征得他人同意。但是，這種專有所有權(quán)的行使是有限制的，這種限制不僅僅限于一般的相鄰關(guān)系而施加的限制，還基于自用部分與其它部分不可分或建筑物的整體性而產(chǎn)生的限制。也就是說(shuō)，區(qū)分所有權(quán)人在行使自己的專有所有權(quán)時(shí)，需考慮各自獨(dú)立部分系一完整物業(yè)的組成部分，盡共同維護(hù)整體物業(yè)存在和良好的義務(wù)。因此，當(dāng)業(yè)主不恰當(dāng)?shù)男惺棺约旱膶Ｓ兴袡?quán)時(shí)，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

當(dāng)業(yè)主存有不恰當(dāng)行為時(shí)，應(yīng)由誰(shuí)來(lái)主張何種救濟(jì)呢？瓊山區(qū)房地產(chǎn)律師認(rèn)為，此類問(wèn)題應(yīng)對(duì)前期物業(yè)管理和一般物業(yè)管理加以區(qū)別處理。在前期物業(yè)管理期間，由于業(yè)主入住率尚不能達(dá)到法規(guī)、條例規(guī)定的成立業(yè)主自治組織的標(biāo)準(zhǔn)，作為此時(shí)物業(yè)醉大業(yè)主的瓊山區(qū)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)簽訂前期物業(yè)管理合同，其效力及于已入住的業(yè)主和尚未入住的業(yè)主。而前期物業(yè)管理企業(yè)為了維護(hù)整個(gè)物業(yè)的正常運(yùn)作，應(yīng)與入住業(yè)主簽訂《臨時(shí)業(yè)主公約》，約束業(yè)主在前期物業(yè)管理期間的行為。此時(shí)的前期物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際已臨時(shí)代行了業(yè)主自治組織的權(quán)責(zé)，其有權(quán)根據(jù)與業(yè)主簽訂的《臨時(shí)業(yè)主公約》，甚至在沒(méi)有簽訂任何約定的情況下，為了整個(gè)小區(qū)物業(yè)的公共利益及絕大多數(shù)業(yè)主的利益，對(duì)少數(shù)業(yè)主的不當(dāng)行為加以勸阻，并督促改正，在業(yè)主拒不接受勸阻和改正的情況下，可以作為適格的主體提起訴訟。在一般物業(yè)管理期間，由于物業(yè)管理企業(yè)實(shí)際只是小區(qū)物業(yè)的管理服務(wù)企業(yè)，對(duì)業(yè)主的不當(dāng)行為，只能加以勸阻，并督促改正，對(duì)拒不接受勸阻和改正的，應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主委員會(huì)，由作為小區(qū)全體業(yè)主權(quán)益代表的業(yè)主委員會(huì)提起訴訟。

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