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如何換掉光收費(fèi)卻沒有服務(wù)好業(yè)主的物業(yè) 海南觀瀾湖二手房，觀瀾湖買房時，需要了解的常識很多，掌握購房常識，讓你分分鐘能夠從觀瀾湖房產(chǎn)小白變成觀瀾湖房產(chǎn)專家。

物業(yè)管理公司不稱心可以更換嗎？如何更換物業(yè)管理公司？很多人提起物業(yè)都是“滿心怨念”，作為業(yè)主，有權(quán)自己選擇物業(yè)公司嗎？

物業(yè)行業(yè)的主管部門--建設(shè)部及相關(guān)政府部門頒布的一系列有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)、政策，對規(guī)范物業(yè)管理市場，促進(jìn)健康發(fā)展起到了極大的推動作用，使物業(yè)管理有了一個“質(zhì)”的飛躍。

第一：加速業(yè)主委員會的建設(shè)并發(fā)揮業(yè)委會的作用

全國物業(yè)管理工作會議上指出：凡新建住宅小區(qū)入住率達(dá)到50％，舊公房出售達(dá)到30％以上的，物業(yè)管理主管部門應(yīng)當(dāng)及時協(xié)調(diào)，指導(dǎo)建業(yè)主委員會。此項(xiàng)工作已成為物業(yè)管理體制的當(dāng)務(wù)之急。

第二：要引出競爭機(jī)制

推行物業(yè)管理招投標(biāo)，一改以前自建自管的模式，開發(fā)企業(yè)在主管部門的指導(dǎo)監(jiān)督下，在房屋租售前，面向社會公開招標(biāo)，沒有經(jīng)招投標(biāo)的物業(yè)管理企業(yè)的項(xiàng)目，主管部門不得發(fā)放預(yù)售許可證。僅此二項(xiàng)政策，便大大的推進(jìn)了物業(yè)管理的市場化進(jìn)程，這樣一來，更換物管企業(yè)便一度成為行業(yè)的“焦點(diǎn)”，不過現(xiàn)在看來，這種行為隨人們觀念的轉(zhuǎn)變，已成為行業(yè)的正常現(xiàn)象，而且以后會更普遍。

更換物業(yè)管理企業(yè)將主要考慮如下幾點(diǎn)：

第一：更換程序的合法性

小區(qū)物業(yè)管理委員會是代表小區(qū)產(chǎn)權(quán)人、使用人利益，負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查小區(qū)物業(yè)管理工作的非法人社團(tuán)，是解決小區(qū)物業(yè)管理問題的關(guān)鍵。所以必須依法確立業(yè)主委員會合法的法律地位。另一個是有關(guān)更換事宜，要經(jīng)小區(qū)產(chǎn)權(quán)人大會通過。在保證廣大產(chǎn)權(quán)人、使用人支持的前提下召開產(chǎn)權(quán)人大會，形成決議，使更換物業(yè)公司的行動具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

第二：支持和協(xié)調(diào)

取得相關(guān)部門的支持，調(diào)和相關(guān)單位的關(guān)系，包括發(fā)展商、業(yè)委會、原物管企業(yè)、新物管企業(yè)間的關(guān)系，使其盡可能得取得一致性意見，對于順利更換，尤為重要。物管顧問、財(cái)務(wù)顧問，提供專業(yè)支持。政府主管部門，提供政策支持，取得指導(dǎo)、支持，不可忽視。

第三：工作交接

更換物業(yè)管理企業(yè)各方面工作的交接是一項(xiàng)極為困難并具有一定風(fēng)險的工作，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)。

首先應(yīng)召開產(chǎn)權(quán)人大會并做好保密工作，防止過渡期出現(xiàn)管理真空，同時也應(yīng)避免出現(xiàn)有關(guān)財(cái)務(wù)帳務(wù)修改和資金轉(zhuǎn)移，使產(chǎn)權(quán)人和使用人利益受到損害。

其次將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。原物業(yè)管理公司的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。交接工作是一項(xiàng)繁瑣細(xì)致的工作，精心安排交接內(nèi)容、日程、使工作條理化、清晰化、把有損于產(chǎn)權(quán)人、使用人利益的機(jī)率降到較低。

第四：交接內(nèi)容

交接中涉及的內(nèi)容繁多：設(shè)計(jì)方案，配套設(shè)施，運(yùn)行記錄，外網(wǎng)聯(lián)絡(luò)，固定資產(chǎn)，管理費(fèi)余額及管理基金等等。

第五：防范風(fēng)險

避免業(yè)主或使用人工作、生活受到影響。更換物業(yè)管理企業(yè)的過程中，經(jīng)常出現(xiàn)的“風(fēng)險”有幾種情況：

1）原物管企業(yè)拒不退出，導(dǎo)致新物業(yè)管理企業(yè)難以進(jìn)入。

2）原物管企業(yè)提出高額額外補(bǔ)償。

3）交接不配合，導(dǎo)致物業(yè)管理工作無法延續(xù)。

4）因管理真空導(dǎo)致部分業(yè)主對更換持不同意見甚至引發(fā)對業(yè)主委員會的詰難。

物業(yè)管理公司更換極為困難，為使更換物業(yè)公司的行為具備充分的群眾基礎(chǔ)和法律依據(jù)，將更換物業(yè)管理公司的意見和安排報(bào)小區(qū)辦，取得指導(dǎo)和支持。 原物管的撤出是非常困難的，如發(fā)生拒不交出物業(yè)的情況，需要請政府主管部門協(xié)調(diào)。

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