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租房時，跟哪些人簽約有風險？ 瓊山區(qū)房子，瓊山區(qū)什么樣的樓盤不能買？從環(huán)境、治安、房屋質量等方面分析有很多房子是千萬不能入手的，具體有哪些房子是不適合居住的呢？

租房時，跟哪些人簽約有風險？

租房簽約時，除了瓊山區(qū)房產證上登記的，有民事行為能力的所有權人，其他人簽約均會帶來風險。其中包括：簽約人不具備完全民事行為能力、簽約人為代理人、簽約人為共有權人、簽約人為外國人或港澳臺居民以及簽約人為法人主體五種情況。

概覽：

簽約人為以上幾種，對應情況及解決辦法

一、和無完全民事行為能力的人簽約有什么風險？

正常情況下，簽約的雙方都應是具備完全民事行為能力的主體，如果一方或者雙方不具備完全民事行為能力，按照《民法通則》規(guī)定，所簽署的合同是無效的。

1.哪些是無民事行為能力的人？

（1）未成年人。《民法通則》規(guī)定，10歲以下為無民事行為能力人。10歲—18歲（不含）為限制民事行為能力人。也就是說，民事行為能力待定。但一般情況下，未滿16周歲并且沒有以自己勞動收入，滿足自己基本生活需求，在簽租房合同時都視為無民事行為能力人。

（2）精神病人。《民法通則》第十三條規(guī)定，不能辨認自己行為的精神病人屬無民事行為能力人。不能完全辨認自己行為的間歇性精神病人，為限制民事行為能力的人。限制民事行為能力的人，一般也是不能進行簽約的。

2.如何辨認無民事行為能力人？

（1）簽約前，互相查看對方身份證，即可確認其法定年齡。未成年人的，還要查看戶口本及其父母的身份證。

（2）觀察其行為舉止是否有明顯異常，可疑時應聯(lián)系其家人確認精神狀態(tài)。若屬于精神病人，需要查看其結婚證、戶口本、或者其他能證明監(jiān)護人身份的證明文件。

3.無民事行為能力人要簽約，怎么辦？

無民事行為能力的人簽約，必須要求法定代理人在場，由其法定代理人代理其出租或承租瓊山區(qū)房產并簽署相關合同文本，并在合同中簽署該法定代理人的名字。

一般未成年人的法定代理人為其父母，精神病人的法定代理人為其配偶、父母、成年子女。

《民法通則》第十七條規(guī)定，精神病人的法定代理人一般為其配偶、父母、成年子女。關系密切的其他親屬、朋友愿意承擔監(jiān)護責任，經(jīng)精神病人的所在單位或者住所地的居民委員會、村民委員會同意的也可以。

4.和無民事行為能力的人簽約了，怎么辦？

案例回放：患有精神病的小王有一天拿了自家房本去委托中介出租，因中介經(jīng)紀人大意并未發(fā)現(xiàn)小王精神不正常。加上正好有小張求租，就讓雙方簽訂了租房合同。小張向小王交了押金及三個月租金總計一萬元。結果小王的家人以小王患有精神病不具備民事行為能力為由，拒絕執(zhí)行此合同。著急租房的小張交了錢又沒地方住，將小王和中介公司告上法院。

法院判決：法院認為，因小王屬于精神病人，不具備民事行為能力，所以該租賃合同無效。小王法定代理人應退還小張所交押金和租金總計一萬元人民幣。中介公司和小張協(xié)商賠償辦法，中介公司幫小張重新找到瓊山區(qū)房子事情才算解決。

結合以上案例，已經(jīng)和無民事行為能力的人簽約的情況，較為理想的解決辦法是，和對方法定代理人協(xié)商廢除該合同。如果沒有涉及租金、房屋交割等問題，一般都能達成共識。但如果租客交了押金、房租，法律上講，廢除合同的同時，應退還所交金錢。如果協(xié)商不能解決，租客可向法院提起訴訟，由法院進行判決。

二、和代理人簽約有什么風險？

一般租客代理人簽約的風險主要表現(xiàn)為：代理身份是假，簽署了不具備法律效力的合同，耽誤房屋正常出租，但不會造成太大糾紛。而房東代理人簽約造成的風險則較為嚴重。因不是房屋所有權人親自簽約，代理人有可能并未取得房屋所有權人同意，擅自簽合同以騙取租客錢財。所以當房東簽約人為代理人時，租客應格外謹慎。

1.代理人如何認定？

只要租賃合同的簽字人與瓊山區(qū)房產證上姓名不符，均認定為代理人。

2.代理人需滿足哪些條件，才能與其簽約？

代理人需具備以下材料，才能與其進行簽約：

（1）房東本人（瓊山區(qū)房產證上房屋所有權人）簽字的《授權委托書》或經(jīng)公證的《授權委托書》（如有需要）

（2）代理人自己的身份證以及房東本人身份證

（3）瓊山區(qū)房產證原件

3.與代理人簽約，需注意什么？

（1）在審核《授權委托書》時，應和房東（租客）本人聯(lián)系核實，做電話錄音。

（2）有特殊情況不能當日提供委托書的，如果委托中介，可由其讓代理人簽署《代理人關于代理權的承諾書》，在5個工作日內補交《授權委托書》。

4.和假的代理人簽約了，怎么辦？

如果是自己找的瓊山區(qū)房子，而且已經(jīng)交了錢，一般情況下很難再找到所謂“代理人”，錢是很難追回來的。如果委托的中介，可以找中介賠償自己所交的押金和未使用的房租。

授權委托書可從住建委下載，也可自己寫，下圖為住建委提供的委托書樣本：

一般情況下，授權委托書寫法

三、和共有權人簽約有什么風險？

此項主要針對房東端，如果房屋為多人共有，在實際租房過程中極有可能引起已經(jīng)簽了合同，其他共有人不同意出租，導致合同無效，租客一時沒有地方住的情況出現(xiàn)。

1.共有權人如何認定？

共有，簡單來說就是房屋由兩個或兩個以上的人共同所有。一般婚內共同財產和共有的財產會涉及“共有人”。瓊山區(qū)房產證有“共有權人”登記，即為房屋共有。需特別注意，如果夫妻婚后購買的房屋，雖然僅登記在其中一人名下且顯示單獨所有的，但根據(jù)《婚姻法》規(guī)定仍屬于夫妻共同財產，屬夫妻共有。

2.簽約前，如何規(guī)避因共有權人帶來的風險？

在簽約人為共有權人時，簽約時應盡量讓其他共有權人到場。如果其他共有權人無法到場，應要求簽約人出具《共有權人同意出租證明》和《授權委托書》。

3.遇到這種問題該咋辦？?

案例回放：張某與兒女共有一處房屋。兩年前，張某被女兒接到外地安度晚年，家中的房屋便交給小兒子管理使用。去年12月，其小兒子未征得張某及姐妹的同意，將房屋租賃給他人，租賃期限為5年，并將預收的1萬元租金據(jù)為己有。今年1月，得知兒子擅自出租房屋，張某便委托女兒回老家進行交涉，要求收回房屋。可其子以已與承租人簽訂房屋租賃協(xié)議不得違約為由，不同意中止協(xié)議。張某無奈將兒子告上法庭。

法院判決：法院認為，被告未經(jīng)張某及其他共有權人同意將該房屋租賃給他人使用，侵犯了原告及其他共有權人對該房屋的共有權利，其與他人簽訂的租賃協(xié)議依法應確認無效，承租人應將房屋返還給原告及其他共有權人。

法律規(guī)定：據(jù)建設部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》第六條規(guī)定，共有房屋未取得共有權人同意的，房屋不得出租。

溫馨提示：未經(jīng)過共有權人同意而簽約，作為租客，在返還房屋的同時，應當要求簽約的人返還所交的押金和未使用的租金，嚴重時可以“違約”要求其賠償自己違約金。如果對方不予返還，在租房時有委托中介的，應該中介讓其幫忙協(xié)商解決。協(xié)商未果，可起訴到法院，讓法院進行判決。

四、和外籍人簽約有什么風險？

外籍人包括外國人和港澳臺居民，一般房東為外國人或港澳臺居民的情況較少，所以這里只討論租客為外國人或港澳臺居民的情況。和外國租客簽約常常會發(fā)生在租賃期間簽證到期，無法繼續(xù)履行租賃合同的風險，因而在簽約時應注意：

1.在簽合同前，房東應查看其護照/港澳臺通行證原件，查看證件時應特別注意簽證到期時間，以防止在租賃期間因簽證到期被遣返，造成違約。一方面，房東要二次出租瓊山區(qū)房子，浪費時間。另一方面，若有拖欠租金的情況，房東也難以追回錢財，帶來經(jīng)濟損失。

2.簽完合同后，房東應帶上房本和身份證，陪同租客去當?shù)嘏沙鏊鶄浒福k理《臨時住宿登記表》，以防租客為外國間諜。

3.若房東英語不好或租客為小語種國家，還應留下翻譯人員電話，以備不時之需。

五、和法人主體簽約有什么風險？（以公司名義簽約）?

一般情況下，租客以公司名義簽約時，如果證件齊全，不會出現(xiàn)太大問題。但是仍有以下三點需要注意：

1.“三證”檢查。房東要檢查公司“三證”，即營業(yè)執(zhí)照、稅務登記證和組織機構代碼證，問清單位性質、辦公人數(shù)等，并做好登記。

2.房屋改造。公司名義租的房大多數(shù)會作為商業(yè)用途，極有可能會對房屋進行改造，而一般情況下房屋租賃是不允許的，這一點需提前協(xié)商，在合同中明確約定。

3.明確責任人。因公司人多且雜，在租房時應提前明確責任人，并留下其聯(lián)系方式，出現(xiàn)問題與責任人協(xié)商。如果所在區(qū)域為商住兩用小區(qū)，房東還應提前告知責任人并達成約定，嚴禁因公司活動擾民。

以上就是不同簽約人在簽約過程中有可能產生的風險及規(guī)避辦法。在租房過程中，若有以上情況出現(xiàn)，一定要嚴格按程序來，該有的材料準備齊了再簽約，切忌口頭約定和承諾，以免發(fā)生問題帶來不必要的糾紛和損失。

來源：《民法通則》《房屋租賃管理條例》《合同法》

臻房租賃經(jīng)理史強、于時成對此文亦有貢獻

瓊山區(qū)買房優(yōu)勢：海南瓊山區(qū)新房，瓊山市面積2068.40平方千米，行政區(qū)劃代碼469004。瓊山市地處海南島北部，地理坐標為東經(jīng)110°11′～110°41′，北緯19°32′～20°05′。東西寬62千米，南北醉大縱距60千米。位于南渡江下游，北與海口市交界，東鄰文昌市，西與澄邁縣接壤，南與定安縣毗鄰，東北部臨瓊州海峽。