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前期物業(yè)管理有什么，談前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收 海南瓊山區(qū)二手房，瓊山區(qū)的未來(lái)可以說(shuō)是不可估量的，也是因此，更多人都選擇在瓊山區(qū)購(gòu)房。

前期物業(yè)管理是小區(qū)交房前的物業(yè)前期介入，是住房自出售之日起至小區(qū)業(yè)主委員會(huì)與物業(yè)管理企業(yè)簽署的《物業(yè)管理合同》生效時(shí)止的物業(yè)管理。前期物業(yè)管理工作主要有：幫助小區(qū)業(yè)主完成瓊山區(qū)新房驗(yàn)收、向小區(qū)業(yè)主發(fā)放《業(yè)主手冊(cè)》、物業(yè)需按照相關(guān)規(guī)定向小區(qū)業(yè)主預(yù)售物業(yè)管理費(fèi)或者停車(chē)位租金、小區(qū)業(yè)主入住和裝修管理、前期衛(wèi)生管理、安全管理等費(fèi)用。

物業(yè)承接驗(yàn)收制度是國(guó)務(wù)院《物業(yè)管理?xiàng)l例》確立的七項(xiàng)重要制度之一，該制度執(zhí)行的好壞，直接關(guān)系到物業(yè)能否正常使用及廣大業(yè)主、使用人的人身安全等業(yè)主的切身利益，它的建立和完善，有利于減少物業(yè)管理矛盾、糾紛。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的基礎(chǔ)只有搞好了前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，在后期的物業(yè)管理活動(dòng)中，物業(yè)承接驗(yàn)收才能得于繼續(xù)開(kāi)展。

一、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收的重要性

前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)管理企業(yè)承接前期物業(yè)管理服務(wù)過(guò)程中，對(duì)新建物業(yè)共用部位、共用設(shè)施進(jìn)行查驗(yàn)，接受有關(guān)移交資料，代表業(yè)主要求建設(shè)單位解決新建物業(yè)的建設(shè)遺留問(wèn)題，并與建設(shè)單位辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)。

（一）前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是物業(yè)承接驗(yàn)收的基礎(chǔ)。前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收主要是對(duì)新建物業(yè)是否按設(shè)計(jì)要求建設(shè)施工，物業(yè)共用配套設(shè)施是否完善，物業(yè)使用功能是否完備，質(zhì)量是否合格等方面進(jìn)行查驗(yàn)。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收及時(shí)了解新建物業(yè)的概況，點(diǎn)交新建物業(yè)的配套設(shè)施設(shè)備，發(fā)現(xiàn)新建物業(yè)的建設(shè)遺留問(wèn)題，并與建設(shè)單位就該遺留問(wèn)題達(dá)成解決方案，交接竣工總平面圖、物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說(shuō)明文件等資料，為后期的物業(yè)管理服務(wù)和以后的物業(yè)承接驗(yàn)收打好基礎(chǔ)和做好準(zhǔn)備。

（二）前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收是保障業(yè)主合法權(quán)益的重要途徑。目前，新建房屋綜合驗(yàn)收已取消，房屋驗(yàn)收由主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、消防驗(yàn)收等多個(gè)專(zhuān)項(xiàng)驗(yàn)收組成，瓊山區(qū)購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以是否取得房屋使用說(shuō)明書(shū)和房屋質(zhì)量保證書(shū)作為房屋的交付使用的條件。目前，有許多小區(qū)都存在業(yè)主取得了上述兩書(shū)，但小區(qū)配套并不完善的情況，如圍墻沒(méi)有修好，道路、綠化工程沒(méi)有完成，門(mén)禁系統(tǒng)沒(méi)有開(kāi)通，以及部分房屋存在使用功能和質(zhì)量問(wèn)題（如廚房、廁所漏水，排污管道設(shè)置不合理等等）。業(yè)主在入住后，發(fā)現(xiàn)配套不完善及房屋有質(zhì)量問(wèn)題，業(yè)主往往以此為由不交物業(yè)服務(wù)費(fèi)，產(chǎn)生了大量前期物業(yè)管理矛盾和糾紛，其實(shí)質(zhì)也就是業(yè)主的合法權(quán)益受到侵害。物業(yè)管理企業(yè)通過(guò)前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，可以發(fā)現(xiàn)類(lèi)似問(wèn)題，并督促開(kāi)發(fā)建設(shè)單位及時(shí)解決，對(duì)解決難度大的問(wèn)題，可以明確要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位列出詳細(xì)的整改方案，并監(jiān)督其完成，同時(shí)做好業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位之間的協(xié)調(diào)溝通工作，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益。

二、前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的根源淺析

（一）物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中角色尷尬。在物業(yè)辦理預(yù)售許可證前，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以一個(gè)大業(yè)主的身份與物業(yè)管理企業(yè)簽訂了前期物業(yè)服務(wù)合同，在業(yè)主入住后，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位又通過(guò)業(yè)主臨時(shí)公約將前期物業(yè)服務(wù)合同中業(yè)主的權(quán)利義務(wù)讓給廣大業(yè)主，這樣對(duì)于很多前期物業(yè)服務(wù)的相關(guān)約定履行起到了很好的規(guī)范。但是，對(duì)于前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收，就存在交接驗(yàn)收主體錯(cuò)位的現(xiàn)象，即.在前期物業(yè)服務(wù)合同中，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位以甲方的身份代表業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)，在交接驗(yàn)收中，又要求物業(yè)管理企業(yè)代表業(yè)主與開(kāi)發(fā)建設(shè)單位搞好交接驗(yàn)收。這種主體錯(cuò)位，就使得前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難于開(kāi)展，如果物業(yè)管理企業(yè)在前期物業(yè)服務(wù)合同中強(qiáng)調(diào)前期物業(yè)交接驗(yàn)收，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位可能就不與之簽訂服務(wù)合同，而使得物業(yè)管理企業(yè)受制于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位。同樣，在前期物業(yè)管理招投標(biāo)中，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位也占據(jù)主動(dòng)地位，物業(yè)管理企業(yè)為了中標(biāo)，取得物業(yè)項(xiàng)目的管理權(quán)而對(duì)前期物業(yè)的交接驗(yàn)收做出讓步。雖然，建設(shè)部和我市均制定了《前期物業(yè)服務(wù)合同（示范文本）》，但示范文本只能參照?qǐng)?zhí)行并沒(méi)有強(qiáng)制使用，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)可以對(duì)此做出修改或者不予采用。

（二）在前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收中，物業(yè)管理企業(yè)責(zé)任缺失。在前期物業(yè)交接驗(yàn)收中，《物業(yè)管理?xiàng)l例》要求開(kāi)發(fā)建設(shè)單位履行物業(yè)的交接驗(yàn)收義務(wù)，但對(duì)物業(yè)管理企業(yè)并沒(méi)用做出強(qiáng)制性的要求，對(duì)物業(yè)管理企業(yè)不認(rèn)真履行交接驗(yàn)收義務(wù)并沒(méi)有相應(yīng)的處罰措施，也就是說(shuō)物業(yè)管理企業(yè)在交接驗(yàn)收過(guò)程中是否履行交接驗(yàn)收職責(zé)，完全憑物業(yè)管理企業(yè)的自身約束和責(zé)任心。對(duì)于開(kāi)發(fā)建設(shè)單位控股的物業(yè)管理企業(yè)，“兒子”受制于“老子”，前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收職責(zé)履行將無(wú)從談起，對(duì)于誠(chéng)信度不高的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，其控股的物業(yè)管理企業(yè)往往采用“頭痛醫(yī)頭，腳痛醫(yī)腳”的簡(jiǎn)單辦法或者拖延戰(zhàn)術(shù)來(lái)解決開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題，確保開(kāi)發(fā)建設(shè)單位“后院“不起火。目前，在前期物業(yè)管理中，業(yè)主因物業(yè)項(xiàng)目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題投訴困難，解決困難（開(kāi)發(fā)建設(shè)單位已經(jīng)完成開(kāi)發(fā)和銷(xiāo)售），業(yè)主在無(wú)奈的情況下往往拒交物業(yè)服務(wù)費(fèi)。大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)認(rèn)為是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的遺留問(wèn)題，應(yīng)該找開(kāi)發(fā)建設(shè)單位解決，抱怨自己是“代人受過(guò)”，從根本上分析，物業(yè)項(xiàng)目配套不完善或者存在質(zhì)量問(wèn)題是開(kāi)發(fā)建設(shè)單位的問(wèn)題，但物業(yè)管理企業(yè)也有沒(méi)有認(rèn)真履行交接驗(yàn)收職責(zé)的過(guò)失。

（三）物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)水平有待提高。在我市乃至全國(guó)，物業(yè)管理企業(yè)絕大多數(shù)是三級(jí)企業(yè)，其人員的素質(zhì)和工程技術(shù)水平有限，對(duì)物業(yè)的建設(shè)工程質(zhì)量和配套設(shè)施設(shè)備的安裝及質(zhì)量不具備驗(yàn)收能力。很多小企業(yè)在交接驗(yàn)收時(shí)，只知道項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備的有無(wú)，對(duì)項(xiàng)目及配套設(shè)施設(shè)備建設(shè)是否符合建設(shè)安裝要求、質(zhì)量是否合格并不是太清楚，尤其是對(duì)物業(yè)的消防、電梯、供暖制;令和排污設(shè)施是否合格缺乏判斷力，我市沙坪壩區(qū)燕渝苑小區(qū)的化糞池爆炸打死保安的案例，就與化糞池是否通氣有關(guān)。

（四）業(yè)主的知情權(quán)沒(méi)有得到充分體現(xiàn)。業(yè)主在瓊山區(qū)購(gòu)房時(shí)，大多關(guān)注其專(zhuān)有部位及室內(nèi)配套的質(zhì)量，很少關(guān)心共有設(shè)施設(shè)備的配備是否完善合格，缺乏整個(gè)物業(yè)的概念和責(zé)任意識(shí)。另外，開(kāi)發(fā)建設(shè)單位和物業(yè)管理企業(yè)也不愿意業(yè)主參與前期物業(yè)的交接驗(yàn)收，據(jù)了解，其原因有三：一是業(yè)主不具備前期物業(yè)交接驗(yàn)收的能力，二是業(yè)主不能正確地對(duì)待前期物業(yè)開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程中的遺留問(wèn)題，一個(gè)物業(yè)項(xiàng)目在建成后總會(huì)或多或少地有些后續(xù)遺留問(wèn)題需要慢慢解決，業(yè)主知情后，可能就會(huì)認(rèn)為自己所購(gòu)買(mǎi)的物業(yè)有瑕疵，而出現(xiàn)業(yè)主哄吵集訪現(xiàn)象，使小問(wèn)題復(fù)雜化，引起不必要的矛盾，三是也不排除少數(shù)開(kāi)發(fā)建設(shè)單位有隱情，不想讓業(yè)主知道。

三、建立和完善物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度的思

考要解決前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收難的問(wèn)題，關(guān)鍵要確立前期物業(yè)管理交接驗(yàn)收制度，明確物業(yè)管理企業(yè)的職責(zé)，廣大業(yè)主共同參與，三管齊下，才能切實(shí)解決。

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