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房產(chǎn)交易手續(xù)，發(fā)展商延期交房 西海岸房?jī)r(jià)，西海岸買房時(shí)，大家醉關(guān)心的往往是西海岸房?jī)r(jià)、樓層、價(jià)格和戶型，而忽略了其他要素。

大家根據(jù)個(gè)人存款情況有時(shí)候會(huì)挑選交易西海岸房產(chǎn)來(lái)開展資產(chǎn)的整合，西海岸房產(chǎn)交易手續(xù)通常有下列幾個(gè)步驟：首先海南購(gòu)房人要開展住宅類的海南購(gòu)房資質(zhì)驗(yàn)證；其次要交易雙方開展簽署協(xié)議有關(guān)事項(xiàng)；然后地稅部門會(huì)開展核定契稅；醉后就是海南購(gòu)房人在房屋發(fā)證大廳辦理房屋所有權(quán)證。由中介公司辦理的西海岸房產(chǎn)交易會(huì)相對(duì)來(lái)講省心一些，但需要海南購(gòu)房人繳納一定的手續(xù)費(fèi)，大家要根據(jù)具體情況進(jìn)行挑選。

【問】

２００１年６月，我與發(fā)展商簽訂了一份預(yù)售合同，合同文本使用２０００版。我首付２０％的總房款，其余８０％房款是銀行貸款。現(xiàn)在發(fā)展商延期交房，我被迫繼續(xù)在外租賃居住，而每月的貸款照付。這樣一來(lái)，我每月開支的費(fèi)用除了還貸外，還需支付房屋租金，這已經(jīng)超過(guò)了我的預(yù)算。我查看了預(yù)售合同，發(fā)現(xiàn)申請(qǐng)貸款的這家銀行是發(fā)展商的資金監(jiān)管銀行。請(qǐng)問，我能否暫時(shí)拒絕還貸？在追究發(fā)展商延期交房責(zé)任的同時(shí)，我是否可以同時(shí)追究監(jiān)管銀行的連帶責(zé)任。　

【解答】

這個(gè)問題目前在司法實(shí)踐中存在一定的爭(zhēng)議。
       1）根據(jù)《上海市西海岸房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》第三十八條（預(yù)售款的監(jiān)管）的規(guī)定：“西海岸房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收取的商品房預(yù)售款，應(yīng)當(dāng)委托監(jiān)管機(jī)構(gòu)監(jiān)管，專項(xiàng)用于所預(yù)售的商品房的建設(shè)。監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)預(yù)售款監(jiān)管不當(dāng)，給預(yù)購(gòu)人造成損失的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)連帶責(zé)任。”因此，你要求追究銀行的監(jiān)管責(zé)任，只要符合民事訴訟法第１０８條的規(guī)定：“起訴必須符合下列條件：（一）原告是與本案有直接利害關(guān)系的公民、法人和其他組織；（二）有明確的被告；（三）有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；（四）屬于人民法院受理民事訴訟的范圍和受訴人民法院管轄。人民法院應(yīng)能受理。

2）問題是監(jiān)管銀行并非是你所簽約的合同當(dāng)事人。因此，追究監(jiān)管銀行的法律責(zé)任缺乏合同依據(jù)。

3）再者，根據(jù)《立法法》的規(guī)定，地方政府無(wú)權(quán)對(duì)訴訟制度作出規(guī)定。你與貸款銀行間的貸款合同是獨(dú)立生效的。如沒有合法的依據(jù)而拒絕還貸，你可能會(huì)遭到貸款銀行的違約訴訟。雖然《上海市西海岸房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓辦法》對(duì)于監(jiān)管銀行承擔(dān)連帶責(zé)任有明確的規(guī)定，但能否被人民法院認(rèn)可紙得商榷。

4）再次，你與開發(fā)商的法律關(guān)系與你與銀行的貸款法律關(guān)系是兩個(gè)獨(dú)立的民事關(guān)系，不可混在一起。就算是銀行有責(zé)任，但只要沒有違背你與銀行簽約的按揭貸款合同，你依然沒有理由可以拒絕還貸款。

5）當(dāng)然，既然銀行與發(fā)展商之間存在監(jiān)管協(xié)議，那么銀行的監(jiān)管責(zé)任無(wú)疑是存在的。我們建議你可以在追究發(fā)展商責(zé)任的同時(shí)，一并要求銀行承擔(dān)監(jiān)管責(zé)任。只有人民法院確認(rèn)銀行承擔(dān)責(zé)任，你才可以行使同時(shí)履行抗辯權(quán)而暫時(shí)拒付銀行貸款，并避免承擔(dān)延遲還貸的違約責(zé)任。

以上為大家簡(jiǎn)單描述了西海岸房產(chǎn)交易的有關(guān)手續(xù)及注意事項(xiàng)，交易西海岸房產(chǎn)是屬于資產(chǎn)流動(dòng)比較大的項(xiàng)目，大家一定要三思而行，在開展有關(guān)手續(xù)的時(shí)候必要時(shí)可請(qǐng)專業(yè)西海岸房產(chǎn)律師幫忙看交易協(xié)議是不是有效，不要因?yàn)樽约旱牟粚I(yè)和一時(shí)疏漏而造成多余的麻煩。

海南樓盤賣點(diǎn)：海口市7月優(yōu)良空氣質(zhì)量?jī)?yōu)良天數(shù)達(dá)31天、優(yōu)良率達(dá)100%，PM2.5、PM10平均濃度為10微克/立方米、22微克/立方米。看著這空氣質(zhì)量，誰(shuí)不想來(lái)吸一口？，西海岸房地產(chǎn)。

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