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對(duì)物業(yè)不滿意？你可以這樣“炒”掉它！ 美蘭區(qū)房產(chǎn)信息網(wǎng)，如果你來過海南，看看美蘭區(qū)的天，看看美蘭區(qū)的白云，就一定有美蘭區(qū)買一套房子的沖動(dòng)。

現(xiàn)在物業(yè)管理已經(jīng)遍布美蘭區(qū)新房小區(qū)，但是物業(yè)的質(zhì)素良莠不濟(jì)，面對(duì)自己小區(qū)的物業(yè)無作為或者各種矛盾不斷升級(jí)，你是選擇忍耐還是選擇毅然的換掉物業(yè)呢？

一、可以更換物業(yè)嗎?

依照我國物業(yè)管理法律、法規(guī)規(guī)定，業(yè)主大會(huì)享有選聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利，同時(shí)也是更換物業(yè)管理企業(yè)的主體。他們可以通過業(yè)主大會(huì)選聘新的物業(yè)公司接管原物業(yè)公司，向小區(qū)業(yè)主提供物業(yè)管理服務(wù)。

二、如何成立業(yè)主委員會(huì) 

成立業(yè)主委員會(huì)的條件 ：

業(yè)主委員會(huì)由業(yè)主大會(huì)或者業(yè)主代表大會(huì)選舉產(chǎn)生，業(yè)主委員會(huì)委員應(yīng)當(dāng)由業(yè)主擔(dān)任。 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，有下列情況之一的，所在地的區(qū)、縣海南房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)會(huì)同住宅出售單位組織召開第一次業(yè)主大會(huì)或業(yè)主代表大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)：

1、公有住宅出售建筑面積達(dá)到百分之三十以上；

2、新建商品住宅出售建筑面積達(dá)到百分之五十以上；

3、住宅出售已滿兩年。 

三、成立業(yè)主委員會(huì)后要辦理登記手續(xù) 

業(yè)主委員會(huì)自選舉產(chǎn)生之日起十五日內(nèi)，持下列文件向所在地的區(qū)、縣海南房地產(chǎn)管理部門辦理登記：

1、成立業(yè)主委員會(huì)登記申請(qǐng)書；

2、業(yè)主委員會(huì)委員名單；

3、業(yè)主委員會(huì)章程。

區(qū)、縣海南房地產(chǎn)管理部門應(yīng)自受理登記申請(qǐng)之日起十五日內(nèi)，完成登記工作，對(duì)不符合本條例規(guī)定成立的業(yè)主委員會(huì)不予登記，并用書面通知申請(qǐng)人。 

四、法定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序 

當(dāng)物業(yè)管理企業(yè)出現(xiàn)法定更換物業(yè)管理企業(yè)條件時(shí)，即物業(yè)管理企業(yè)喪失一定的經(jīng)營資格和經(jīng)營資質(zhì)時(shí)，其與業(yè)主委員會(huì)或者業(yè)主所簽訂的《物業(yè)管理委托合同》自動(dòng)解除，業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。 

五、約定更換物業(yè)管理企業(yè)的條件所需程序 

當(dāng)《物業(yè)管理委托合同》所約定的事由出現(xiàn)造成需要更換物業(yè)管理企業(yè)，可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)《物業(yè)管理委托合同》的約定直接進(jìn)行，也可以由業(yè)主委員會(huì)根據(jù)業(yè)主或者物業(yè)使用人的投訴，進(jìn)行具體運(yùn)作之后，解除與物業(yè)管理企業(yè)的合同。業(yè)主委員會(huì)可以按照選聘物業(yè)管理企業(yè)的條件和程序，重新通過招標(biāo)的方式選聘新的物業(yè)管理企業(yè)。

六、業(yè)主委員會(huì)通過招標(biāo)方式更換物業(yè)管理企業(yè)之前，應(yīng)當(dāng)就哪些事項(xiàng)形成決議？

根據(jù)不同情況，業(yè)主大會(huì)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前決定以下事項(xiàng)： 

（1）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)或委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)組織招標(biāo)；

（2）確定采取公開招標(biāo)或邀請(qǐng)招標(biāo)方式；

（3）授權(quán)業(yè)主委員會(huì)直接確定中標(biāo)人或由評(píng)標(biāo)委員會(huì)推薦中標(biāo)候選人名單后，由業(yè)主大會(huì)醉終確定中標(biāo)人；

（4）物業(yè)服務(wù)價(jià)格幅度或水平。企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)在做出決議后及時(shí)書面告知物 業(yè)管理企業(yè)。

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