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買了小產(chǎn)權(quán)房，自己所簽訂的合同有效么？ 海南?？谑匈I房，年紀(jì)越來(lái)越大，所以對(duì)健康特別在乎，所以考慮在海南?？谫I房。

一直以來(lái)，總有朋友問(wèn)小編，應(yīng)不應(yīng)該買小產(chǎn)權(quán)房？總結(jié)起來(lái)，他們想買小產(chǎn)權(quán)房的原因，大概可歸納為三點(diǎn)：沒(méi)有海南購(gòu)房資格；小產(chǎn)權(quán)房比商品?？谑蟹?jī)r(jià)格便宜得多；寄望未來(lái)拆遷，能獲得大筆賠償金額。但是他們?cè)谙胭?gòu)買小產(chǎn)權(quán)房的同時(shí)，也擔(dān)心著這么一個(gè)問(wèn)題，即買了小產(chǎn)權(quán)房，自己所簽訂的合同有效么？

一、何為小產(chǎn)權(quán)房

“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律概念，是人們?cè)谏鐣?huì)實(shí)踐中形成的一種約定俗成的稱謂。小產(chǎn)權(quán)房該類房沒(méi)有國(guó)家發(fā)放的土地使用證和預(yù)售許可證，海南購(gòu)房合同在國(guó)土房管局不會(huì)給予備案，因此所謂產(chǎn)權(quán)證亦不是真正合法有效的產(chǎn)權(quán)證。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的3種情形

1、本集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同有效

我國(guó)法律明文規(guī)定，農(nóng)村住宅即所謂的小產(chǎn)權(quán)房只能分配給本村村民，并禁止向城市居民出售。但并沒(méi)有禁止小產(chǎn)權(quán)房在同一集體組織成員之間流轉(zhuǎn)、買賣。

因此，只要同一集體成員具有相應(yīng)的民事權(quán)利能力和民事行為能力，簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同時(shí)買賣對(duì)方也表示真實(shí)，且不違反法律或社會(huì)公共利益，那么在這種情況下，一般會(huì)認(rèn)定該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是有效的。

2、本集體與他集體組織成員之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效

因?yàn)檗r(nóng)村集體土地宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無(wú)權(quán)取得或變相取得。因此，買賣雙方所簽訂的房屋買賣協(xié)議，是違反我國(guó)有關(guān)法律、法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定，一般都會(huì)被認(rèn)定為無(wú)效協(xié)議。

3、集體組織成員與城鎮(zhèn)居民之間買賣小產(chǎn)權(quán)房一般認(rèn)定合同無(wú)效

根據(jù)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》中的規(guī)定，農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購(gòu)買宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房。

也就是說(shuō)，宅基地、農(nóng)民住宅或小產(chǎn)權(quán)房?jī)H能在農(nóng)村同一集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員之間進(jìn)行流轉(zhuǎn)，城鎮(zhèn)居民到農(nóng)村購(gòu)買農(nóng)民住宅的行為是不受法律保護(hù)的，該買賣行為一般是無(wú)效的。

但是，城鎮(zhèn)居民在簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同后，取得了該集體組織戶口并經(jīng)相關(guān)部門批準(zhǔn)，該房屋買賣合同一般認(rèn)定有效。

三、小產(chǎn)權(quán)房有哪些類型？

1、通常意義上的小產(chǎn)權(quán)房

也就是占用集體用地或耕地違法建設(shè)，將農(nóng)民集體用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，用于商品住宅開(kāi)發(fā)的違法建筑。一般來(lái)說(shuō)，該類型的小產(chǎn)權(quán)房在實(shí)際生活中，是醉常見(jiàn)的。

2、限制銷售的小產(chǎn)權(quán)房

也就是在政府劃撥或出讓的土地上，不按規(guī)劃功能開(kāi)發(fā)或使用，并將限制銷售的房屋直接在市場(chǎng)上銷售。同時(shí)還是具有產(chǎn)權(quán)糾紛的不完全產(chǎn)權(quán)房。

3、軍產(chǎn)房

所謂的軍產(chǎn)房，其實(shí)意思就是指在軍隊(duì)享有使用權(quán)的土地上進(jìn)行商品房的開(kāi)發(fā)，之后賣給軍人以外的地方居民。因此，人們就俗稱“軍產(chǎn)房”。

4、部分海口二手房

在實(shí)際生活中，有一些海口二手房還沒(méi)辦理征地手續(xù)及欠繳土地出讓金，就這樣直接進(jìn)買賣交易了，該類型的?？诙址恳矠樾‘a(chǎn)權(quán)房。一般來(lái)說(shuō)，該類房屋的買賣合同會(huì)被視為無(wú)效。

?？谑匈I房?jī)?yōu)勢(shì)：海南樓盤，離開(kāi)重重霧霾的包圍圈，來(lái)到海南買房安居，這已然成為眾多內(nèi)地朋友來(lái)到海南居住的原因。優(yōu)越的自然環(huán)境，齊全的配套設(shè)施，人們的目光聚焦于省會(huì)海口。相比于下面市縣，海口一直為人們?cè)诤Ｄ习簿拥氖走x。

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