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開發(fā)商晚交房違約金怎么算?違約金過高該怎么辦？， 海南二手房，秀英區(qū)的休閑旅游市場前景不容置疑，其獨特的熱帶海濱氣候和優(yōu)良的人居環(huán)境，令海南成為“世界少有的醉適合人類居住的地區(qū)之一”。。

一、晚交房違約金怎么算？

晚交房違約金的計算方式應(yīng)該是按照雙方當事人在合同當中約定的來進行，《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》

第十六條當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成的損失30％為標準適當減少；當事人以約定的違約金低于造成的損失為由請求增加的，應(yīng)當以違約造成的損失確定違約金數(shù)額。

第十七條商品房買賣合同沒有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以參照以下標準確定：

逾期付款的，按照未付秀英區(qū)購房款總額，參照中國人民銀行規(guī)定的金融機構(gòu)計收逾期貸款利息的標準計算。

逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的秀英區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

二、逾期交房約定的違約金過高該怎么辦？

我國《民法典》（2021年1月1日實施）第五百八十五條規(guī)定：“約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或仲裁機構(gòu)予以適當減少。”該條規(guī)定確立了違約金數(shù)額的調(diào)整規(guī)則，也就是說過分高于實際損失，確實可以依據(jù)司法手段突破當事人約定將其“削低”，那么具體又是依據(jù)怎樣的標準來進行“削低”的呢？

在司法實踐中，各個法院和仲裁機構(gòu)判斷違約金是否過分高于損失，一般都與守約方的實際損失相比。《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十六條規(guī)定：“當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應(yīng)當以違約金超過造成損失的30％為標準適當減少。”

然而真實情況是，如何認定開發(fā)商逾期交房對秀英區(qū)購房者造成的損失一直以來在司法實踐中都是一個難點，因為很多時候無法認定秀英區(qū)購房者損失，沒有一個度，也就無從比較是否過分高于或是過分低于了。

根據(jù)《醉高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十七條：如果合同中對逾期交房違約金未作約定，違約金數(shù)額或者損失賠償額可以按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布或者有資格的秀英區(qū)房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的同地段同類房屋租金標準確定。

三、違約金調(diào)整中的舉證責(zé)任分配規(guī)定是什么？

根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當事人因違約金的過高或者過低而請求法院予以調(diào)整的，法院應(yīng)以造成的損失為基礎(chǔ)進行調(diào)整。而要確定損失的大小，便首先面臨一個舉證責(zé)任分配問題，即哪方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任？一種觀點認為，實際遭受損失的大小只有遭受損失一方才知道，另一方不可能舉證證明對方實際遭受的損失有多少，故應(yīng)當由遭受損失一方就其遭受的損失承擔(dān)舉證責(zé)任。另一種觀點則認為，遭受損失一方?jīng)]有義務(wù)舉證證明自己損失的大小，而應(yīng)當由另一方對損失的大小承擔(dān)舉證責(zé)任。

1、“誰主張，誰舉證”是一項基本的舉證責(zé)任分配規(guī)則，除非法律有特別規(guī)定，否則均應(yīng)當由主張方承擔(dān)舉證責(zé)任。在當事人請求人民法院對約定的違約金進行調(diào)整的情況下，仍應(yīng)當由主張調(diào)整違約金的一方承擔(dān)舉證責(zé)任。但應(yīng)注意的是，主張調(diào)整違約金一方承擔(dān)舉證責(zé)任的范圍并非直接是損失的大小，而是雙方約定的違約金是否過分高于或低于實際造成的損失，損失的大小只是其承擔(dān)舉證責(zé)任范圍的一部分。

2、法律之所以賦予一方當事人請求法院對約定的違約金進行調(diào)整的權(quán)利，是為了避免雙方約定的違約金過高或者過低而造成當事人權(quán)利義務(wù)的失衡，體現(xiàn)的是民法上的“公平”原則。但如果將舉證責(zé)任強加在遭受損失一方身上，在其難以舉證證明損失大小的情況下由其承擔(dān)不利后果，其本身便難謂“公平”，與法律規(guī)定此項制度的本意背道而馳。因此，第一種觀點實不足取。

在我們的日常生活當中，開發(fā)商和購秀英區(qū)買房屋的人員是需要按照法律的規(guī)定，簽訂秀英區(qū)購房的合同，秀英區(qū)購房合同當中會約定具體的交房的日期，如果晚交房，那么是屬于違約行為，必須要按照合同約定或者法律規(guī)定來支付違約金。

秀英區(qū)樓盤排行

1、南濱駿園： 均價7893元/㎡，南濱駿園位于海口市金牛路20號（金牛路與南沙路交匯處），

2、乾坤湖： 均價7700元/㎡，乾坤湖位于海口市鳳翔路鳳翔公園中心(海南海口是東站附近)，

3、水云軒： 均價13000元/㎡，水云軒位于海口市金貿(mào)西路28號，物業(yè)費1.20元/平米/月。

4、綠島新居： 均價6824元/㎡，綠島新居位于海口市鳳翔西路與中山南路交匯處匯銀大酒店旁，容積率。

5、藍水灣2期江海匯： 均價9200元/㎡，藍水灣2期江海匯位于海口市濱江路16號，

6、海南中基美域： 均價9500元/㎡，海南中基美域位于海口市永興鎮(zhèn)海榆中線10公里處西側(cè)，物業(yè)費1.98元/平米/月。

7、魯能釣魚臺美高梅： 均價15000元/㎡，項目地址：海口市長流起步區(qū)長濱五路釣魚臺·美高梅銷售中心。

8、融創(chuàng)觀瀾湖公園壹號： 均價17000元/㎡，項目地址：海口觀瀾湖旅游度假區(qū)內(nèi)。

9、東匯西海岸： 均價12000元/㎡，東匯西海岸位于海口濱海大道與粵海大道交匯口 （向南400米）右側(cè)，樓盤特點，東匯西海岸均贈送入戶花園，可自由改造，空間靈動多變。超大陽臺，一灣之景盡攬。全南北朝向，戶戶觀景，家家通透。集高端住宅、養(yǎng)老康體、陽光游泳池、購物商場、業(yè)主食堂等貼心配套為一體的一站式養(yǎng)生度假海居產(chǎn)品。。

10、昌茂·城邦： 均價8100元/㎡，昌茂·城邦位于龍昆南路與椰海大道交匯處西側(cè)，樓盤賣點，內(nèi)部設(shè)施完善。

秀英區(qū)冬季避寒：因為嚴寒，因為干燥，厚裝嚴裹，易發(fā)多種季節(jié)病。這類疾病不僅給患者帶來痛楚，有時還會危及性命。主要有下列疾病：心腦血管疾病、消化系統(tǒng)疾病、呼吸道疾病、低體溫綜合癥等等。但在秀英區(qū)，因為屬熱帶海洋性氣候，常年無冬，光照充足，四季溫暖，是避寒勝地。因此北方的很多季節(jié)病到海南后就自動好了。

冬季的內(nèi)地生活：寒冷干燥+身體不適（一般老年人：花錢治病+病痛折磨）+空氣污染+少室外活動。

冬季的海南生活：溫暖如春+身心愉悅+純凈新鮮的空氣+高負氧離子+椰風(fēng)海韻+休閑娛樂。

咨詢電話：1⒏08982847O

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