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購(gòu)房小知識(shí)：小產(chǎn)權(quán)房能出售嗎？ 東海岸購(gòu)房，東海岸買(mǎi)房時(shí)，需要了解的常識(shí)很多，掌握購(gòu)房常識(shí)，讓你分分鐘能夠從東海岸房產(chǎn)小白變成東海岸房產(chǎn)專(zhuān)家。

一、什么是小產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房合法嗎?

小產(chǎn)權(quán)房的建造分三種：

(一)在宅基地上建成的東海岸房子，只屬于該農(nóng)村的集體經(jīng)濟(jì)組織成員居住，非集體經(jīng)濟(jì)組織成員根本不能夠購(gòu)買(mǎi);

(二)在集體建設(shè)土地上建造的房屋，雖然其建造土地是合法審批的，但建造成居住房屋則是違法的，主要表現(xiàn)為某些集體經(jīng)濟(jì)組織為謀利，將用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和工業(yè)等建設(shè)用地私自建造成公寓性質(zhì)出售或出租謀利;

(三)擅自占用農(nóng)用 非建設(shè)用地違法建設(shè)。這種類(lèi)型的小產(chǎn)權(quán)房，不但土地使用違法，建造施工也違法，是嚴(yán)重的違章建筑。

也就是說(shuō)，小產(chǎn)權(quán)房分為合法的農(nóng)村房和違章建筑兩種。依據(jù)“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”的規(guī)定，合法的農(nóng)村房不能買(mǎi)賣(mài)，銷(xiāo)售行為屬于違法，城鎮(zhèn)居民購(gòu)買(mǎi)屬于無(wú)效的法律民事行為。至于違章建筑，取得土地和建造本身就是違法行為，如果購(gòu)買(mǎi)該類(lèi)小產(chǎn)權(quán)房，那么 風(fēng)險(xiǎn)是巨大的。

二、小產(chǎn)權(quán)房能不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)心男╋L(fēng)險(xiǎn)?

依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。而農(nóng)村宅基地屬集體經(jīng)濟(jì)組織所有，村民對(duì)宅基地也只有享有使用權(quán)，農(nóng)民將房屋賣(mài)給城市居民的買(mǎi)賣(mài)行為不能受到法律的認(rèn)可與保護(hù)，也就不能辦理土地使用證、海南房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。由此可見(jiàn)，鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房是不能向非本集體成員的第三人轉(zhuǎn)讓或出售的。但這并不是說(shuō)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房就不能轉(zhuǎn)讓?zhuān)钦f(shuō)其轉(zhuǎn)讓或銷(xiāo)售的對(duì)象是有限制的，只能在集體成員內(nèi)部是可以轉(zhuǎn)讓、置換。

另外，買(mǎi)賣(mài)小產(chǎn)權(quán)房還具有以下風(fēng)險(xiǎn)：

(一)政策風(fēng)險(xiǎn)：東海岸購(gòu)房人與開(kāi)發(fā)商簽訂合同并交付房款后，如果相關(guān)部門(mén)整頓鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房的建設(shè)項(xiàng)目，可能就會(huì)導(dǎo)致部分項(xiàng)目停建甚至被強(qiáng)迫拆除。那么結(jié)果只能是東海岸購(gòu)房人找開(kāi)發(fā)商索要東海岸購(gòu)房款，東海岸購(gòu)房人就可能面臨既無(wú)法取得房屋，又不能及時(shí)索回房款的尷尬境地。

(二)拆遷風(fēng)險(xiǎn)：東海岸購(gòu)房后如果遇到國(guó)家征地拆遷，東海岸購(gòu)房人并非合法的產(chǎn)權(quán)人，所以其無(wú)法得到拆遷補(bǔ)償和安置。

(三)毀約風(fēng)險(xiǎn)：如果東海岸房?jī)r(jià)上漲，出賣(mài)人毀約，從目前已有的案例來(lái)看，法院會(huì)支持其合同無(wú)效請(qǐng)求，返還房屋，退還東海岸購(gòu)房款，很難支持東海岸購(gòu)房人求賠償損失的請(qǐng)求。

(四)其它風(fēng)險(xiǎn)：購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房后，無(wú)法遷移戶(hù)籍，無(wú)法抵押貸款，無(wú)法合法的變現(xiàn)，涉及到相鄰權(quán)侵害，也很難獲得法律保障救濟(jì)。

另外，由于小產(chǎn)權(quán)房不受法律認(rèn)可，也不用在房管部門(mén)備案，不在政府機(jī)構(gòu)監(jiān)管范圍內(nèi)，因此在使用房屋的過(guò)程中，如果遇到一些房屋質(zhì)量問(wèn)題、公共設(shè)施維護(hù)問(wèn)題，其救濟(jì)途徑也非常有限。所以在這里提醒東海岸購(gòu)房者，想要購(gòu)買(mǎi)小產(chǎn)權(quán)房一定要三思，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房在法律上是特定人群才能購(gòu)買(mǎi)轉(zhuǎn)讓的，如果不具備法律所要求的資格，自己的權(quán)益就很難得到保障。

東海岸買(mǎi)房?jī)?yōu)勢(shì)：海南東海岸二手房，從文昌的鋪前大橋，沿著濱海連接到海口東海岸，將近一百公里的濱海旅游快進(jìn)路。

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